房地产贷款“红线”来了,楼市怎么走,对购房者与房企有何影响?

时间:2021-01-07 作者:泰和兴财富 阅读数:170
12月31日,人民银行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限,对超过上限的银行业金融机构设置过渡期,并建立区域差别化调节机制。


举个例子

假设某商业银行2021年有1万亿的贷款总额,如果央行给该行的房地产贷款余额占比为20%。那么,意味着该银行只有2000亿是可以用来借给开发商。


政策出台背景




至此,中国楼市已经有了“五道红线”。此次针对房贷的“两道红线”,与去年针对房企融资的“三道红线”,共同构筑中国楼市调控的信贷防火墙。


房企融资“三道红线”收紧的是资金使用方,即房地产企业,避免了房企超额融资。房贷“两道红线”收紧的是资金提供方,即限制了银行及金融系统流入房地产贷款领域的资金额上限。


两个政策都是为了限制过多资金流入房地产领域,一是防范可能由房地产引发的系统性金融风险。二是坚持“房住不炒”,实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。三是引导新增贷款资金更多地流入制造业和小微企业等实体经济领域。


新政对楼市影响有限



贷款新政只是限制了房地产贷款占比的上限,不等于就此收缩房地产业的融资总规模,属于划定底线的做法,并没有就此收紧的意味。房地产行业仍然能继续贷款,对正常业务影响不大,限制的主要是在市场过热时过多资金流入。


01

楼市有一定承压,但冲击不会太大。


据安信证券数据,在35家披露数据的上市银行中,有10家踩中红线,需在2-4年过渡期内调整。受此影响,预计2021年将减少个人贷款4000亿左右,按照50%首付来算,最高可能拖累商品房销售8000亿左右。而2019年全国房地产销售总额高达16万亿。相比而言,影响不宜夸大。


02

房贷利率短期或上行,中长期仍将下降。


短期来看,由于信贷受到限制,房贷利率可能会回升。中长期来看,利率仍旧是下降趋势,这与经济增速放缓、人口老龄化、资本边际收益率走低不无关系。


03

大中小城市房贷利率或将更为悬殊。


涉房贷款被限制,势必影响整个市场的信贷资金配置,基于风险考量,银行会将有限的信贷更多投放在楼市风险较低的城市。 一般而言,大城市由于银行众多、楼市风险较小,房贷利率一般较低;中小城市由于信贷资源不够丰富、楼市风险较大,房贷利率一般较高。


对购房者、房企有哪些影响?




01

利好刚需购房者


贝壳研究院分析,目前设定的房地产贷款余额比例要求基本符合2020年的情况,意味着2021年市场投放的贷款额度不会有明显变化,一定程度上保证了刚需对信贷资金的需求。投机炒房的贷款难度进一步加大,对于自有资金持有量要求变大,降低炒房客再投资的积极与可能性。


02

更多房企或将走向长期经营模式


人民银行和银保监会表示,为支持大力发展住房租赁市场,住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。这是重要的方向转变,也就是今后金融信贷政策不鼓励开发销售,而是会鼓励开发持有,引导开发商从高周转、高杠杆模式转向长期经营模式。


来源:本文来自经济学之声、国民经略、中新经纬、中房网。