倒计时40天!《民法典》实施后,哪种房产传承方式最划算?

时间:2020-11-27 作者:泰和兴财富 阅读数:202
一直以来,中国人都乐于投资房产。无论是高净值人士还是中产阶级,房产事实上已经成为家庭财产配置中的重要组成部分,涉及房产的传承问题也受到特别关注。


《民法典》将于2021年1月1日起正式实施,关于房产传承与现行的《继承法》及不动产登记程序将有部分的调整。新规定之下,房产传承有哪些新变化?不同传承方式之间有哪些优缺点?新环境下,房产投资有哪些注意事项?


《民法典》有哪些新变化


1.

引入“代位继承”,继承人范围增加

此前,遗产继承均是按照第一顺位、第二顺位继承顺序继承。调整后,新法在第二顺位继承人中增加了“兄弟姐妹子女”作为代位继承人,也就是侄子、侄女、外甥和外甥女等这些兄弟姐妹的子女及其晚辈血亲享有代位继承权。


因此,当继承人先于被继承人死亡时,代位继承人就享有房产继承权。


2.

增设“宽恕”制度


实际生活中,子女不孝,父母可能会立遗嘱“吓唬”他,将遗产少分或者不分给该子女。但知错能改善莫大焉,当子女诚心悔过,父母还能修改遗嘱吗?


新法规定,确有悔改表现的,被继承人可以重新将他们列入继承人。


3.

公证遗嘱效力不再优先

公证遗嘱正规专业,但不能解决在立遗嘱过程中出现的各种特殊情况。比如来不及去公证处更改,导致财产分配并不是老人最终真实意思。


新法将“公证遗嘱删掉”,意味着公证遗嘱不再具有效力上的优先性,有多份遗嘱时,以最后时间为准。


房产传承方式各有利弊


房产传承规划需要结合家庭成员的购房资格、房产套数、房产所在地不动产政策、税收政策进行定制化的方案设计。具体而言,房产传承主要有继承、买卖、赠与和家族信托等方式。


01

继承


优势:

(1)税费低。

(2)不受限购政策限制。

(3)继承人无需准备房款。


弊端:

(1)继承是不可控、不可选的,必须死亡才能发生。

(2)被继承人去世后,继承人们可能不满财产安排,发起争产风波,挑战遗嘱效力。

(3)办理过户需要以继承程序的完成为前提。如房产份额由多人共有的,手续非常繁琐。



02

买卖


优势:

(1)买卖是生前完成的,可控可选。

(2)可规避继承人们的争产风险。


弊端:

(1)税费一般比继承高。

(2)受到限购政策限制,子女必须在房产所在地具有购房资格。

(3)继承人需要准备对应的房款,由此可能产生资金成本。



03

赠与


优势:

(1)赠与是生前完成的,可控可选。

(2)买卖后,房屋年限从零开始计算;赠与后,房屋年限延续计算,或能为受赠人将来变卖房产节免税收。

(3)税费一般比买卖低。


弊端:

(1)受到限购政策限制,继承人必须在房产所在地具有购房资格。

(2)继承人短期内变卖房产需要以赠与前的税基补交个税。


04

家族信托


涉及到的税费有:

房产装入信托时的契税、印花税和个人所得税;信托持有房产时的土地使用税和房产税。


优势:

(1)房产产权为家族信托下设企业所有,不受个人限购政策限制。

(2)一次过户,解决几代人的房产传承问题。

(3)化解争产风险和财产稀释风险。



总 结


综合来看,继承方式在税费角度最为划算,但风险也最高。继承发生在被继承人去世后,生前不可控,容易导致后代争产风险和财产流失。

从限购角度来看,买卖和赠与均受到限购政策限制,继承人必须在房产所在地具有购房资格。


家族信托既能规避争产风险,又不受限购政策限制。一次过户,解决几代人的房产传承问题。


梳理家庭资产 做好传承规划



房产传承除了涉及税费成本,对于拥有多套房子的家庭来说,手续办理也较为复杂。建议重新梳理、审视房产投资行为。


增值空间较高的核心地段房产可以选择继续持有,而对于升值空间较小甚至存在价值下降风险的房产,可以考虑将其出售、换成金融资产,借助私募股权投资的方式布局更多新兴产业,分享行业发展红利,博取更高投资收益。


来源:本文来自大洋网、上海房产律师联盟。